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亦庄的好戏已经开场
发布机构:本站原创    发布时间:2021-09-09

  昨天下午,一位老粉着急忙慌地给我打电话,说她周六在某公众号上看到亦庄二手房挂牌9W+的推送后特别恐慌,于是立马驱车去了亦庄看房。

  这位粉丝家住朝阳立水桥,儿子今年六月份大学毕业,3月份拿到了北京奔驰的offer,等正式毕业后就去亦庄工作了。她想在亦庄给儿子买套房,也在考虑要不要把朝阳的房子卖掉,全家人一起搬到亦庄去住。

  虽然我曾写文章提醒过大家暂停买入亦庄河西品质二手房,但那是针对投资及保值性需求来说的。像她这样的自住需求,而且是很刚的自住需求,我当时给她的建议是:遇到价格合适的好房源可以入手。

  但她看了两周也没遇到特别满意的房子。后来陪儿子来了一场毕业旅行,最近几天刚回京,回京后就又开始看房了。

  “我们走的时候北京就在刮大风,回来时还在刮大风,气温也没什么变化,但房价怎么变这么厉害呀,以现在的这情况,我恐怕只能看看了。钱老师您给出出主意,我要不要先买个便宜的新房,然后租房住呢”

  金茂悦北区,但凡楼层正常点儿的房子,都挂到7万以上了,有两套下跃还挂到了9W+。

  去年6月我陪老家一亲戚买的时候,这个小区的均价还在5.6万左右,甚至今年3月初,也只是6万出头的样子。

  金茂府,现在已经不出房了,据说中介那里有私藏的房源,但价格都在9-10万。

  万科金域东郡,除了底层的一套挂5.7万之外,其余的全部在6万以上,最高的一套6.98万。我去翻了翻去年2月写的文章,当时万科的价格还是5.2-5.4万。

  海梓府和万科是一样的情况,正常楼层、正常户型的房子,挂牌价普遍在6.8-7万。

  虽说挂牌价不等于成交价,但人家业主都挂这么高,预期一旦上来,是很难降下去的。二手房就这么几套,你不买总有别人买。

  坦白讲,从4月的第一天起,我就不怎么关注亦庄二手房了,因为这里已经涨过一轮,已经不适合入手。没想到4月份“学籍独立”之后,亦庄楼市反应竟然这么大。

  之前劝大家不要买价格过高的二手,是因为我觉得价格倒挂的新房更合适。但如今,新房我也不太建议买了:

  一是因为,有些项目开发商把价格抬高了。以某某项目为例,去年6月我推荐买的时候,特价房最低4.3万一平。现如今是5-5.2万一平。

  二是因为,现在亦庄的确没有什么可选的房源了,要么只剩一二层和顶层;要么只剩大户型;要么开发商直接掀桌子不卖了。

  哦,对了,亦庄现在还有一个项目房源充足,但人家是高端大平层,总价太高,而且我觉得单价也有点高。

  之前,现在,包括未来的3-4个月,如果你问我石景山的新房值不值得买,我定会回复你:太贵。

  今年第一次集中供地的房价上限表大家也都看了,未来,五环房价7-8万或是常态。

  等这批项目上市后,石景山7W+也就不显得贵了,至于亦庄目前卖6.8-7万的,也就更不贵了。

  有时候,很多粉丝会质疑:明明你XX时候推荐过的项目,为什么现在又不看好了呢?

  就好比:现在如果你问我瀛海站旁边中海5.5万的项目值不值得买?那一定是不太值得的,但如果周边那个据说要卖到6.5万的项目上市之后,周边二手房异动之后,那中海这个项目就有很大的价格优势了呀。去年6月份我曾大力推荐过亦庄某4.3万的项目,但是现在人家卖5-5.2万了,如此一来,推荐指数直线下降三颗星。

  所以,要用发展的眼光看项目,不要刻舟求剑。大家也最好不要去翻看公众号的历史文章,找我们当年推荐的项目,然后盲目跟着买。

  一来是因为楼盘自身条件会变,比如价格高了,或者是当时推荐的时候有小户型,而现在只剩大户型了,而大户型又不值得买。当时能打80分的项目,可能现在只有60分了。

  二来是因为,我的推荐是从保值/增值的角度出发的,这并不适合所有人。就比如,我虽大力推荐亦庄,但总不能让在西三旗上班的自住人群来买亦庄。对于北城、西城的刚需来说,都不合适。

  3月初,我推荐过一波亦庄。如果要给当时项目的优质程度打分的线%),但随着时间的推移,分值逐渐下降了,可能现在只有80分。说白了就是:随着价格的逐步上浮,未来的确定性收益减少了。

  坦白讲,从3月初到现在的两个多月时间,河西二手房的行情我预料到了,但这幅度,远超我的预料。

  至于将来会如何走,现在我也不敢100%保证,但至少有一点是确定的,那就是:

  未来的亦庄,供需会越来越紧张,如果第二批集中供地有亦庄的地块还好,如果没有,那就真的无房可买了,特别是河西。

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